品牌型公寓崛起,带来长租公寓平台化机遇?“窝牛租房”从微信端起步,做白领租房入口

2015年01月06日 公司 评论关闭 阅读 609 views 次

刚刚过去的2014可算是长租公寓元年,YOU+、优客逸家、蘑菇公寓等创业公司先后获得融资,链家也加速了旗下自如友家和自如寓的拓展,以往潜在水下的一些职业二房东,也逐渐重视起品牌化和标准化的建设。当一个行业开始加速增长,我们判断一个机会点即将显现,而如果这个行业线下小而分散,我们判断这个机会点几乎完美了。

“窝牛租房”创始人叶佩旭在地产投资行业已经从业6年,先后在地产咨询、证券公司、PE从事相关业务。全职创业前,曾供职于赛富旗下的不动产基金,并参与了对新派公寓的投资。叶佩旭在投资中发现,中国近几年每年品牌长租公寓的市场增长达到20%到30%,房源托管式的、带租后服务的标准化公寓,正越来越成为白领租房的优先选择。

目前市面上公布大额融资的品牌公寓有YOU+、蘑菇公寓、优客逸家等三家,叶佩旭介绍未公开融资的还有10家左右,算上自如友家、魔方公寓等传统活动于线下的品牌公寓,品牌一端已经是多方竞争的格局。品牌方的竞争,催生了对平台的需求:用户需要一个入口,一站式地检索、预约多个品牌方的房源。而品牌一端,也需要一个精准导入租客流量的渠道,同时减少自己在客服团队和信息系统上的重复投入。

窝牛租房就是一个基于微信的长租房源检索平台。用户关注蜗牛服务号后(微信:woniuzufang),可以通过位置、价格、户型、通勤距离等条件搜索房源,搜索结果列举了房间效果图、公寓和小区概况等基本信息,可以方便做出决策。用户对中意的房源,可以线上约看,平台客服在沟通基本情况后,转交给公寓品牌方负责线下对接。

做品牌公寓的一个好处,是在线下服务上已有成熟供应商。同是长租领域的玩家,爱屋吉屋做C端房源,在线下的房源管理、房客带看都需要自建团队,显得相对较重一些。另外,B端房源在标准化上要显著强于C端,用户在线上就能过滤掉80%的选择,线下更多是在租房意向明确的前提下履行最后确认的过程。

当然,轻模式的另一面往往就是缺乏门槛。窝牛租房除了在合作房源和流量上加紧拓展外,还即将推出一款面向公寓运营商的ERP系统。依靠后台系统,既帮助缺少技术力的中小品牌商管理房源和房客,也利用企业软件迁移成本高的特点制造了门槛。

更进一步,基于长租的社交、金融、保洁、维修也是平台能够提供的专业服务,大部分中小运营商不具备这类能力。比如在租金收益权的证券化上,最近有一些公寓品牌商已经开始行动。

目前,窝牛租房合作的线下门店(一家门店可能对应多套房源)已有100多家。团队20人左右,主要包括研发、BD和市场。网站产品正在制作中,App视情况推出(太低频)。项目据称已获某知名个人天使的数百万人民币投资。

再回到长租市场的话题。对标美国的话:美国最大公寓运营公司有20万套房源,中国最大的还不到两万;美国出租房源里,60%都是品牌公寓,中国这一比例只有2%到3%。美国产权相对完整,而国内房源极度分散,导致线下容易形成小而散的格局。再加上管理半径有限、地域门槛、房源获取成本和资金需求较低等因素,叶佩旭判断,长租行业未来数年很难出现统治性的线下巨头。目前仅北京地区,粗略估计有500家相对规范的品牌商,而小一点的也算进来,估测有数千家左右。

所以可以认为,国内长租公寓的线下、线上市场都还处在萌芽早期,未来几年或许是创业公司介入的黄金窗口。再稍晚数年,链家这类线上线下生态完备的公司就完全有可能构建出另外一番格局(参考二手房中介和搜房的关系)。

再说句题外话,个人觉得我们可以把长租市场分为三种类型:

1、C端的非标准分散式房源。这是长租市场目前主流,以爱屋吉屋为典型的C2C+O2O平台,主要在吃传统中介的存量市场。

2、B端标准化分散房源。这里的B端,有大的长租公寓品牌,也有小的职业二房东,典型公司有自如友家、蘑菇公寓、优客逸家等,是正在增长中的市场。

3、B端整栋式房源。比较典型的有新派公寓和自如寓,一些承包整栋物业做短租的公司,比如途家,也有可能转向长租市场。

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